Contrato “built to suit”- Quais as vantagens

Juridicamente a expressão “built to suit” é utilizada como referência a contratos de locação de bens imóveis urbanos em que o locador faz investimentos, seja por meio da compra do imóvel, construção ou ainda por meio da execução de reformas consideráveis, com o intuito de atender às necessidades empresariais previamente identificadas pelo locatário em contrato.

Os contratos “built to suit” são aqueles utilizados pelo setor imobiliário para identificar a locação a longo prazo na qual o imóvel é construído ou adquirido para atender os interesses já pré-determinados do locatário, são os contratos feitos para servir.

Locações dessa natureza são essencialmente importantes e necessárias para a indústria e o comércio. A finalidade não residencial de imóvel urbano é requisito básico e obrigatório para que esse tipo de contrato seja pactuado servindo para locais como: galpões, centros de distribuição, centros comerciais, fábricas, academias, escolas de inglês, centros tecnológicos, frigoríficos, dentre outros.

O “built to suilt” trata-se de uma modalidade de contrato muito usada nos Estados Unidos e na Europa. Já no Brasil, com o advento da lei 12.744/2012, esse tipo de prática passou a ser regulada.

Nas locações do tipo “built to suit” há inúmeros benefícios tanto para o locatário que não precisa investir elevadas quantidades de dinheiro para aquisição, construção ou reforma substancial de um imóvel às características de seu negócio, quanto para o locador que tem como garantia de que terá uma locação de valor expressivo (obra/aquisição mais valor locativo) por um longo período. Além disso há a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do aluguel (o valor locativo neste tipo de contrato é um valor acima do valor de mercado pois, no locativo mensal pago pelo locatário, está a somatória do valor do aluguel mais valor da aquisição, construção ou reforma substancial) sem contar na possibilidade de previsão da obrigação do locatário de pagamento integral do contrato em caso de rescisão antecipada do mesmo. Nesta espécie de contrato, o convencionado faz lei entre as partes.

Conheça as principais vantagens desse tipo de contrato:

• Remuneração pela aquisição do imóvel, construção ou reforma substancial:

Nos contratos dessa natureza, os valores gastos com a aquisição do imóvel, construção ou reforma substancial serão somados aos valores de mercado dos aluguéis, surgindo novo valor mensal a ser pago pelo locatário a título de locação.

Uma das determinações legais é que esses contratos devem ter uma duração mínima capaz de garantir o recebimento, pelo Locador, dos aluguéis mais a somatória dos gastos que o mesmo teve com a compra do imóvel, ou com a construção ou, ainda, com a reforma substancial. Esse prazo foi fixado para dar segurança ao locador de que o capital investido será recuperado.

Por conta dessa remuneração, os contratos “built to suit” estão sendo utilizados como produto de investimento.

• Contrato e Negociação:

Os contratos que regem as operações “built to suit” são entendidos como uma nova modalidade de locação em que os contratantes estabelecem suas obrigações e deveres antes mesmo de ser iniciada a aquisição, reforma ou construção.

É indispensável a assessoria jurídica especializada para que sejam estabelecidos os direitos e deveres em cada uma das partes envolvidas pois esta modalidade de contratação envolve muito mais do que uma simples locação, envolve por vezes a compra e venda de imóvel, a construção ou reforma substancial e seus contratos respectivos (construção, prestação de serviços, empreitada, dentre outros). Envolve também, contratos de seguro seja para garantia da obra, dos empregados, garantia de pagamento de multa pelo eventual atraso na entrega do imóvel locado, sem contar o seguro para garantia do recebimento dos locativos até final do contrato), além da possibilidade de securitização do contrato de locação em si com o recebimento, por exemplo, antecipado de valores pelo locador.

Sandra Regina Comi é sócia fundadora do Comi Advogados Associados e membro de várias entidades ligadas ao exercício do Direito no Brasil.