Quais as principais regras dos contratos de locação?

O contrato de locação de imóveis é um dos mais comuns e mais utilizados atualmente. Depois de celebrado, uma das partes se compromete em conceder um espaço para uso e, a outra, se compromete em pagar para usufruir deste local. Mas você sabe quais cuidados deve ter antes de firmar esse tipo de compromisso?

Algumas regras devem ser observadas para garantir segurança jurídica em contratos de locação. Esse negócio é regulado pela lei do inquilinato, ou lei seja, pela Lei n. 8245/91, e é cercado por uma série de normas que devem ser cumpridas.

Podem ter como objeto tanto imóveis residenciais, quanto comerciais, porém existem alguns itens que se fazem obrigatórios e devem ser tratados com atenção especial. O ideal é contar com assessoria jurídica para elaborar o documento, que também serve para evitar o surgimento de alguns conflitos futuros. A equipe do Comi Advogados Associados está preparada para prestar todo tipo de auxílio no que se refere aos contratos de locações.

Conheça abaixo alguns itens que não podem faltar neste tipo de transação:

• Locador x Locatário:

Uma das primeiras atitudes que o inquilino deve ter antes de alugar um imóvel é observar se o mesmo está em situação regular junto à prefeitura. No caso das locações comerciais, será necessária a obtenção do alvará de funcionamento junto ao governo municipal e o mesmo prevê algumas exigências específicas, como, por exemplo, a existência do “Habite-se”.

Algumas regras estão estabelecidas no Código Civil e devem ser cumpridas tanto pelo locador (quem oferece o imóvel para locação) como pelo locatário (quem aluga o imóvel). Entre elas podemos observar as seguintes:

• Prazo da Locação:

Um dos itens que devem estar bem descritos no contrato de locação é o seu prazo de duração, que pode ser ou não determinado. Quando há determinação, principalmente nas locações residenciais, o mais comum é que seja estabelecido um tempo mínimo de 30 meses.

A lei do inquilinato não prevê um prazo mínimo ou máximo para a vigência do  contrato de locação entre as duas partes. Porém, no caso da locação residencial, se o prazo foi igual ou superior a 30 meses, o contrato pode ser encerrado independentemente de notificação ou aviso prévio. Caso o inquilino  permaneça no local locado por mais de 30 dias contados do vencimento da locação e, se não houver oposição por parte do locador, o negócio passa a valer por prazo indeterminado. E, caso o locatário tenha interesse em deixar o local, deve informar o dono do imóvel por escrito num prazo mínimo de 30 dias. O mesmo ocorrendo para o locador, se tiver interesse em retomar o imóvel cuja locação esteja em vigor por prazo indeterminado, da mesma forma, deve conceder prazo de 30 dias ao locatário.

O contrato de locação residencial tem um cuidado a ser tomado, qual seja, se a locação tiver prazo menor do que 30 meses e, vencido o prazo o locatário continuar a ocupar o imóvel e a pagar as taxas de aluguel em dia, o acordo passa a vigorar por tempo indeterminado, CONTUDO, neste caso o proprietário do imóvel só pode pedir a desocupação do mesmo caso exista justificativa.

• Garantias:

A fim de evitar que o locador corra o risco de não receber os valores de aluguel e encargos da locação, a lei do inquilinato prevê a possibilidade de que o mesmo solicite uma garantia, que pode ser:

• Fiança: É uma garantia prestada por uma pessoa física que deve ter renda compatível para quitar o aluguel e encargos da locação caso o inquilino não o faça. Em que pese ser uma garantia pessoal, para segurança do locador, o fiador deve preferencialmente ter imóvel quitado na cidade onde o imóvel será locado;
• Caução: É uma garantia por meio da qual o locatário deposita em favor do locador 03 (três) aluguéis ou, ao invés do depósito, apresenta um imóvel seu o de terceiros para garantia da locação;
• Seguro Fiança: O seguro fiança é um contrato firmado junto a seguradoras ou bancos por meio do qual os aluguéis e encargos da locação são garantidos.

• Ponto Comercial:

O ponto comercial é um dos itens que se devem ter especial atenção nos contratos de locação. Cabe aqui ressaltar que o ponto comercial pertence ao locatário, ou seja, ao empresário que explorou a atividade no imóvel que foi objeto de locação.

Trata-se de uma consequência do trabalho realizado pela empresa em um determinado espaço. Também é o direito que o inquilino adquire para ter o seu contrato renovado. Caso o locador se recuse a fazer essa renovação, é possível ingressar com uma “ação renovatória de contrato de locação”. Para tanto, é necessário que aconteça até um ano e seis meses antes do fim do prazo de locação. Outras regras a serem seguida é que o contrato deve ter no mínimo 5 anos e a exploração do mesmo ramo de atividade precisa estar ocorrendo em no mínimo 3 anos. Além disso todas as obrigações que estão previstas em contrato, tais como condomínio, impostos e taxas, precisam estar em dia.